【杭州板块分析】幸福里或万人摇，勾庄靠万象城反超良渚？
杭州板块分析系列
10月25日晚，备受瞩目的城北万象城住宅组团——臻珹幸福里，领出了首张预售证，精装均价26500元/平方米，或引来杭州下一个“万人摇”。
36亿元！2018年将近年关时，华润高调入驻杭州勾庄，当时就传出消息杭州第二座万象城将落地在此。
此前，华润在杭首座万象城布局在杭州城市新中心——钱江新城，而第二个位于萧山的商业综合体项目也仅仅是万象汇。
今年3月，华润官网证实城北万象城落地勾庄。继深圳之后，杭州成为中国第二个拥有两座万象城的城市。
无独有偶，就在华润拿地的九个月之后，地铁&星创&宝龙联合拿下勾庄勾阳路站商住地，又一商业综合体入驻。
不到一年，两大综合体连续落地，加上之前万科、滨江、越秀、世茂、德信、大家等品牌房企已陆续进入，勾庄到底有什么魅力？是否已经迎来板块变革期？
NO.1
绕城内的勾庄被良渚超越？
勾庄，地处杭州市区北部，一直是杭州人眼中的“蔬菜水果基地”，大致范围为东至京杭大运河，南至拱墅区区界，西至西湖区区界，北至绕城高速公路。
勾庄是余杭区在绕城内最大的板块，深入主城，东、南面接拱墅区运河新城和祥符，西连西湖区三墩。
虽然勾庄与杭州主城紧密相连，但过去多年新房市场并没有过于抢眼，板块内新盘销售宣传也往往向祥符、三墩概念靠拢。
勾庄及周边板块区位图
图源：浙报传媒地产研究院决策通
甚至在地铁2号线通车后，邻近的良渚迅速“蹿红”，“人气”大有超过勾庄的趋势。（注：本文良渚板块范围为东至铁路、绕城高速，南至西湖区区界，西至河道，北至疏港公路、河道）
近期，华润、地铁&星创&宝龙联合体的两大综合体接连落地，让这个“不起眼”的板块再次进入公众视野。
勾庄或许只是比别人更“慢热”……
NO.2
“地铁热”来的晚一点
地铁对一座城市发展的推动作用是显而易见的。
2017年底，杭州地铁2号线全线贯通，地铁沿线特别是首末站的良渚和南部卧城受益颇多，带动板块商品房去化，房价水平明显提高。
以良渚为例，地铁直穿板块中心，且设两个站点，良渚与主城的距离一下子拉近。
无论是房企还是购房者都看到了这里的潜力，2017年良渚商品住宅成交3369套，均价20722元/平方米，相比上年分别增长70.2%和33.0%。
相比良渚，地铁2号线仅“擦边”勾庄西边一角，开通时区域内地铁旁的越秀·星汇悦城、奥克斯·缔逸城已基本售罄。虽然给销售节点较晚的上实·海上海带来了利好，但是对整个勾庄板块的影响仍比较有限。
勾庄地铁线路图
图源：浙报传媒地产研究院决策通
事实上，勾庄是“三地铁”板块，除了地铁2号线以外，还拥有地铁4号线和10号线。
地铁4号线东西贯穿勾庄核心，西行至三墩，东行至运河新城、桃源等区域，直达火车东站。目前，地铁4号线二期（彭埠站-紫金港路站）已经开工建设，预计2021年建成通车。
地铁10号线（浙大站-新兴路站），南北穿越勾庄，与4号线在杭行路站交汇，北向终点新兴路站设在勾庄农副产品物流中心附近，南向与黄龙、西湖无缝对接，预计2022年建成通车。
此外，后续地铁10号线还将北上至仁和，并与杭州-德清城际铁路相连。
随着地铁建设推进，勾庄因地铁受到更多关注。正如地铁给良渚带来“高人气”，或许也能给勾庄带来一阵“地铁热”。
NO.3
勾庄新房将集中开闸
这两年良渚大热，与其加快推地节奏，新盘集中上市不无关系。
在地铁2号线开通的前后两年（2016-2017年），良渚集中成交了9宗涉宅地，占据2011年以来良渚出地量的七成，而这些土地都不出良渚终点站2公里范围。
土地热度传导到新房市场，新盘也在近两年扎堆上市。融信·澜天、万科·梦溪里、保利融信·和光尘樾等“万人摇”热门楼盘均出自良渚。
相对而言，勾庄出地节奏更“细水长流”，2011年以来年均出让涉宅地在3-4宗左右，甚至2017年出现断供。
勾庄近几年的新房主要分布在板块三大区域，南部靠近祥符，西部靠近三墩，东北部围绕勾庄农副产品物流中心。
勾庄新盘分布图
图源：浙报传媒地产研究院决策通
在售新房项目，除了上实·海上海以外，城北万象城臻珹幸福里刚刚领出首张预售证。从已成交土地看，2018年以来成交的涉宅地还有5宗未上市，可建面积75.6万方（含商业部分）。
这些待售新盘基本都分布在地铁4号线和10号线沿线，靠近南部建设成熟区。若后续集中上市，将引起不小的竞争，特别是4号线储运路站就有世茂、德信&大家的三个新盘待推。
NO.4
城北副中心崛起，物流功能被弱化
勾庄是已确定的城北副中心核心，仓储物流功能将被弱化。
2016年底发布的《杭州市楼宇经济发展“十三五”规划》，确立了杭州“两大主中心，七大副中心”的新格局。
城北副中心是七大副中心之一，以勾庄一带为核心，由运河新城、北部新城核心区组成，辐射良渚组团、瓶窑组团。
区域以商业、商务和文化为主导功能，打造集生活居住、商务办公、商贸物流、旅游休闲、文化创意、总部经济为一体的城市北部楼宇经济示范区。
勾庄规划图
以前勾庄的产业规划偏向于发展物流产业，但目前的勾庄规划定位是杭州的城市副中心，显得格格不入的物流功能也将被弱化。
2018年11月，《杭州市北部新城控制性详细规划》发布，对勾庄后续发展做出新的调整，规划定位“北部之心，文化城脊”。（注：规划中北部新城即本文勾庄范围）
规划中一方面弱化仓储物流功能，仓储物流用地主要分布在东北部勾庄农副产品物流中心周边。
另一方面突出运河文化功能，沿运河一侧均规划为绿地、文化设施、社会停车场用地。
NO.5
万象城有了，地铁有了
道路交通和环境亟需改善
交通是城市发展的命脉，是城市内区域间交互的重要纽带。
古墩路，杭州城西的交通要道，南起西溪，北至良渚，沿途串起了城西文教、紫金港、三墩等热门板块。
良渚的迅速崛起和古墩路也密不可分，能够乘道路之便跳过勾庄直接与主城无缝对接。
勾庄相比在道路建设上相对落后，南北向已有莫干山路、上塘高架等交通要道，但东西向道路建设较为欠缺。
在《杭州市北部新城控制性详细规划》中也重点提到了道路系统规划，打造城市快速路-主干路-次干路-支路四级交通路网。
勾庄规划交通路网图
此外，与良渚及良渚文化村所拥有的天然禀赋相比，勾庄环境差、城市界面乱等“缺点”也长期被诟病，或是在打造城北副中心的同时亟需解决的一大问题。
往期阅读：
✦央行金融风险判断有变，今起实行新房贷利率✦买房更难还是更容易了？中国房地产市场历程和问题✦丁建刚特别评论：“930限价调控”三周年，路在何方？丁建刚房产
长按识别二维码关注公众号
读懂中国楼市